【政策走势】整体调控格局保持常态化高压状态，松绑可能性小。烟台2020上半年以公积金、信贷政策为主，下半年烟十二条的发布，表明了烟台政府对房地产市场从供求两端调控的力度和决心，此次调控主要目的为控制市场稳定、房价非理性快速上涨，让住房回归住的本质，政策环境仍相对宽松，不排除进一步加码的可能。

　　【土地走势】烟台自2014年以来土地放量持续减少，楼面地价稳步上扬，2020年全市供应土地568万㎡，成交346万㎡，商住类土地供应有所增加，供销仍处于低位。2020年烟台加大棚户旧改力度，土地供销主力为莱山区和福山区棚改旧改地块。随着烟台土地竞拍日趋激烈，众房企介入旧村改造项目意愿强烈，收购或合并开发模式将逐渐增多。区域特征表现明显，但稀缺地块的供应仍为品牌房企关注焦点。上半年中海、鑫广等开发商不惜财力夺得福山区、开发区优质地块，带动土地市场整体溢价率的提升。未来，莱山区供地计划遥遥领先，对于莱山区而言，目前住宅市场供不应求，新盘数量少，地块稀缺，市场需求量大。在未来规划中，不少棚改项目将成为土地供应的最大贡献力量，也成为莱山区住宅市场的主力。

　　【住宅走势】2020年是烟台房地产的黄金年，客户看涨预期不断强化，住宅市场供应端明显不足，成交持续火热，全年成交量近700万㎡，创历史新高，各区域除牟平区外均已完成去库存任务。在供不应求及相对宽松的政策环境下，预计2020年市场热度仍将持续，价格受限价令影响，涨幅不会过大。

　　莱山区加大棚改力度，多个项目预计2020年下半年入市，莱山区“房荒”的现象将得到缓解；黄务片区也会比较火热，万科、金地等品牌开发商均有合作开发项目蓄势待发；另外福山区也有大量棚改项目。

　　【商办走势】烟台商办物业存量呈现不断上升趋势，截止2020年12月底达到234万㎡的高位，表现为明显的滞销行情；2020年商办物业的存销比同比下降26%，去化周期降至47个月，烟台市商办物业的销售周期约4年，市场压力较大。

　　目前北京、上海、成都、天津等多个城市出台了“公寓层高超3.6米另算面积”、“办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店”等政策，堵死企业将商办类物业改成类住宅产品出售的路子，在实体商业不断被虚拟商业冲击的今天，商办类项目想要“突围”将需要更多资本（国家鼓励租赁型持有商办）和更高的商办开发水平。