在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。2019年5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。

但是，必须面对的一个现实是，目前国内的租赁市场发展非常不充分。杨现领分析认为，从租房市场规模与房屋交易市场规模来看，2019年中国的房屋交易市场应该会超过15万亿元，其中包括约10万亿元的新房交易市场和5万亿元的二手房交易市场，但是租房市场的租金规模只有1万亿元，是整个房屋交易市场的7%。

未来，租赁市场将形成新的格局。

目前，品牌公寓的渗透率还是非常低的。以北京为例，目前大约有120万套的租赁住宅，其中40%是通过中介交易的普通租赁市场;二手房占据市场比例约40%，二房东大量集中在城郊的区域或者低客单价的房屋;业主直租即C2C的市场比例占到10%;另外的10%是包括自如在内的品牌公寓，这类占比非常低。

未来的发展方向是二房东市场走向品牌公寓管理规范市场，政策文件叫“发展市场化、规模化、专业化的经营租赁机构”，未来这些机构会成为市场主导性的力量，能占据50%的市场规模。这对于品牌公寓而言，是很重要的发展机会。

实际上，整栋式跟分散式两个模式的差异在于：集中式的便于管理，分散式便于获取房源做大规模。具体来看，集中式公寓规模效应临界点相对比较低，做到2万-3万间的时候，会大量分担机构管理成本、后台成本，改善盈利状况。但是，分散式公寓规模效应临界点相对较高。

目前，不少开发商开始拿地持有做租赁，万科最新竞得的北京市海淀区两宗全自持住宅地块就是代表。尽管开发商进入租赁市场本身有着资金、建造、装修等多重天然优势，但目前国内开发企业在租赁公寓方面的问题并不在此，成本管控和运营管理才是核心关键。房企在开发销售类产品时习惯以快周转为最高目标，当持有运营时，需要考虑的却是完全不同的问题。如何在两个平行的领域都走得通，是想要涉足持有租赁领域开发企业亟待解决的问题。