10月一线楼市成交普降 业主信心开始松动

　　“这套房子刚挂出来价格是500万元，现在降到430万元，确定的话，还可以和业主谈。”10月31日，在北京大兴南六环一家链家门店内，一位中介指着电脑屏幕上的一套三居室表示，全款购买，可谈的空间更大。

　　该中介介绍，近期，一些坚守价格的业主信心开始松动，“原来是报出一个价，能卖就卖，卖不了就挂着”，但从八九月开始，有业主着急起来，降价房源明显多了。

　　卖方定价松动背后是供应增加、成交放缓。

　　数据显示，10月北京库存涨幅超过12%，一手房成交面积环比下降29%，截至30日，二手房成交套数环比下降105.24%。

　　上述链家中介表示，目前北京市场二手房成交多数以换房改善为主，所以连环单较多，“有的是为了孩子上学，换到市里，有的是小换大，纯刚需首套的也有，但占比不是很高。”

　　这名中介发现，从9月开始明显的变化是，业主出货的意愿变得强烈起来，新挂出的房源价格开始走低。

　　9月，北京一手房成交量为5574套，为全年最高点，10月截至30日，成交量为4198套，下滑较为明显。从成交面积上看，10月北京一手房成交面积环比下降了29%。

　　上海一手房成交量在9月也出现了骤降，官方网签数据显示，9月网签量为2590套，而8月这一数据是14448套；二手房方面，9月链家和我爱我家合计成交3220套，稍高于8月，10月前两周为899套。

　　9月，广州中心城区多个项目放开限签政策，导致成交量创全年新高，也导致10月的成交量环比出现50.81%的降幅。

　　深圳一二手房成交量最高点均出现在8月，分别为3694套和7208套，9月两个数字分别降至2169套和4492套，10月仍在持续下滑，截至30日，分别为1617套和3570套。

　　一家香港上市房企的营销总监表示，成交量变化受到的影响因素较多，短期下降并不意味着市场冷却，“原来房地产市场有投资属性的，加杠杆容易，现在把杠杆抽离了。300万的房子，原来手里有80万就能买，现在起码得200万。”

　　出货意愿变强

　　上述中介表示，北京二手房市场供应增加并不明显，但由于成交走低，无论是投资客还是改善型换房客，出货意愿变得强烈。

　　判断一套房源属于自住还是投资并不难，一般情况下，房屋是简装甚至保持毛坯，业主从未居住过，绝大多数为投资。“当时这边房子比较便宜，单价只有1万元左右，很多人作为投资买的。”该中介表示。

　　投资客，往往也是打破市场价格底线的领头羊。环京地区燕郊楼市就是典型，燕郊房价在高杠杆投资客割肉甩货过程中，从接近4万元/平方米一路下滑到当前得不足2万元。

　　由于北京购房门槛较高，市场容量较大，投资客的变化对整体楼市的影响还不明显，“这个小区，买的时候基本都是1万元出头，现在4万出头，无论怎么降，业主都能赚钱。”

　　另外，改善型换房为主的市场下，一些连环单中的业主，也会选择小幅降价出售，“我刚做一个连环单，业主为了小孩上学换房，一卖一买，用了5个多月，还好她家小孩是明年上学，如果距离登记入学很近，就只能降价卖了。”

　　链家数据显示，今年5月，新增房源平均报价开始高于在售房源平均报价，但从9月开始，新增房源平均报价又低于在售房源平均报价，10月最后一周，这一差距是500元/平方米。

　　不仅是二手房市场，经济观察报记者发现，北京一手房市场中，限竞房作为性价比较高的产品，目前多数项目实际去化效果并不理想，尤其是交通、教育、医疗等配套相对薄弱的远郊项目。

　　某报告显示，截至10月20日，北京25个限竞房项目平均备案签约率只有15%，尤其是位于房山、平谷等区域的部分项目，从蓄客至今已经过去半年多时间，但备案签约率还不到10%。

　　上述营销总监表示，在一个投资为主的市场中，配套并不重要，但在刚需和改善型为主的市场中，“有没有地铁、有没有好学校等配套，往往是购房者做决定的关键。”

　　价格回到2019年底

　　上述中介介绍，他负责销售的小区由一家美国上市的房企开发，2015年交付，2019年初，二手房价格2万元出头，到2019年底，房价已经突破4万元大关，到2020年3月，成交价格超过5万元/平方米，“限购升级后，价格开始下跌，到现在中间有涨有跌，整体算下来跌了1万元左右。”