地价降了开发商热情也凉了 可以抄底拿地了吗？

　　昨日，北京土地市场出让了3宗住宅用地，其中石景山古城地块被中海+首钢联合体以48.34亿元的底价购得，溢价率零。随后出让的两宗朝阳区崔各庄乡地块则被首开+金地联合体收入囊中，成交价分别为23.4亿元和26.4亿元，溢价率分别为17%和26.9%，均是低溢价成交。进入四季度后，土地供应的节奏明显加速,上周连续挂出了14宗土地，其中包含了12宗住宅用地和2宗商业用地。

　　土地市场的开闸也引起了市场的关注。有专家表示，本次集中入市的土地，虽然能有效缓解当前市场供地不足的情况，但对于受到调控影响的开发商来说，回款困难、融资渠道不畅导致自身债务压顶，以往不差钱的抢地竞拍场景已经明显减少，取而代之的是低溢价、零溢价甚至流拍等现象。不过也有业内人士认为，按照市场周期判断，土地降温正是储备弹药的最佳时机，土地储备规模决定了以后的销售规模，更决定了在下一轮行业洗牌时是否能够立足，或许未来的两个月也将是房企拿地的最好时机。

　　供应井喷

　　四季度土地供应进入小高潮

　　四季度北京土地供应开始“井喷”。北京市国土资源委员会官方网站消息显示，10月22日至23日短短2天时间，北京公开挂牌14宗经营性用地。其中10月22日单日就挂出了6宗土地，第二天10月23日又有8宗土地入市。

　　北京青年报记者从北京市规划国土委网站了解到，这14宗土地中，有12宗是住宅用地，包括8宗限竞房用地、3宗共有产权住房用地、1宗商品住房用地。

　　从区域分布来看，这12宗住宅用地中，顺义有4宗，丰台有2宗，大兴有2宗，昌平、密云、房山、延庆各有1宗，总规划建筑面积156万平方米，挂牌起始价合计达到282亿元。其中，位置最好的大兴2宗限竞房用地，挂牌起始价也最高，分别达到56亿元和46.2亿元，最高销售限价为71087元/平方米。另外，3个共有产权住房用地均位于顺义区，销售均价分别为20000元/平方米、24000元/平方米、27000元/平方米。

　　值得注意的是，这12宗住宅用地和1宗商业金融用地的挂牌竞价截止日均是11月26日15：00，这也意味着，如果这13宗地在该日期内均有房企进行网上报价，那么这一天将可能成交13宗土地，也将成为北京历史上出让住宅土地最多金额最高的一天。

　　“13宗土地合计挂牌起始价高达295.19亿，按照正常的成交溢价率一天成交土地金额将超过300亿元。”中原地产首席分析师张大伟说，如果这些土地都顺利成交，将创下北京单日土地成交金额的新纪录。

　　而在更早之前，9月中旬北京市规划国土委就曾公开表示，将陆续安排66宗住宅用地出让。相比今年上半年的土地供应，四季度北京土地供应可谓“海量”，目前来看将确定出现一波土地供应的高峰。

　　不仅仅是北京，一线城市的住宅类土地供应都有所上涨。像杭州，今年的卖地收入已经突破了2300亿元，另外上海、重庆、苏州、郑州等热点城市卖地也超过了1000亿元。

　　业内分析人士表示，不出意外，第四季度将是今年土地供应的小高潮，土地供应大幅增加，供应的数量和质量也会提高。原因主要有两点：第一，部分地方政府存在土地财政压力，今年流拍率是七年之最，多地对土地财政依赖程度较高，此前流拍的地块或拆分或降价，很多都将在第四季度推出。第二，按照惯例，每年到年底，为了完成年度供地计划，土地供应都会增多，尤其是今年流拍的地块甚多，第四季度的土地供应压力加大，市场很可能会进入供过于求的阶段。

　　竞争少了

　　房企过冬拿地计划缩减

　　供地节奏加快并不能掩盖今年土地成交遇冷，前三个季度，多块土地的拍卖结果让人大跌眼镜，以往较好位置的地块无人竞拍，像丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块，起拍价达63.3亿元，就因没有开发商参与报价而流拍。

　　根据中原地产研究中心统计，2020年前9个月，全国热点城市的住宅用地流标剧增，同比上涨148%；土地成交溢价率持续低位，85%的城市溢价率出现了下调。

　　分析师表示，“在这样的大背景之下，上市房企今年整体拿地的销售比情况不如去年，多数上市房企拿地态度偏向于比较谨慎。”