楼市降温背后“三个新变化” 退房拉锯战呼唤楼市新规则

　　谁能想到北京二环边炙手可热的楼盘昆仑域，只过了一年，就从托关系买演变为不少业主要求退房。

　　多年来红火热闹的房地产市场，购房人动辄坐享上百万元的房价升值利益，一旦遭遇市场降温，业主退房就成为敏感话题，甚至在多地引发要求开发商赔偿的“房闹”纠纷。记者了解到，由于牵扯到贷款等复杂手续，业主退房并非易事，甚至还会影响后期再次购房。业内人士呼吁，楼市降温将使得退房诉求频繁出现，相关部门应尽快研究涉及退房的新规则，引导消费者和开发商像商品退货那样规范化操作。

　　二环边豪宅抢房变退房

　　西二环边上的绝佳位置，曾让昆仑域风靡一时。

　　去年8月，昆仑域拿到预售证，获批销售均价为9.5万元，正式突破了“3·17新政”后预售价过不去的“8万元红线”。

　　与周边二手房相比，9.5万元的价格的确高；但如果被定义为二环边上的豪宅，再加上楼市看涨和丽泽商务区的规划配套，有人会认为“物有所值”。

　　“如果一套豪宅原本每平方米想卖11万元，现在被限制到每平方米9.5万元，谁能不动心呢？”当时托关系才买上房子的业主陈宇（化名）回忆，昆仑域前期宣传项目为“顶配”，销售人员披露项目原本定价为11万元/平方米，但最终获批9.5万元/平方米。在这样的“被降价”背景下，项目开盘当天便售罄。

　　一年前排队签合同时还觉得自己捡了便宜，如今收房却顿悟吃了亏。上个月，业主看房后认为昆仑域在电梯间、消防楼梯、一层大堂、外墙、绿化等方面配置“降档”和“缩水”。之后，百余位业主拒绝收房。开发商曾以一封“北京昆仑域家书”回应，将对一层大堂装修等11处进行提升，同时拿出来两套方案让业主选择：要么补偿空调或新风系统，要么按程序退房。

　　10月20日是开发商定下的退房最后期限。据昆仑域业主代表透露，截至当日约有五六十位业主办理退房。记者联系开发企业华润置地，被告知肯定没有这么多，但未披露具体数字。

　　补偿后贷款记录难消除

　　在北京，业主要求退房的现象比较罕见，也引发了不少新问题。

　　“还有很多业主在观望，想看看开发商的整改提升措施能不能真正到位。”上述业主代表介绍，也有一些业主坚称开发商给出的退房方案不合理，所以拒绝签订退房协议。

　　“我的购房贷款利率是按照五年期利率上浮20%，但是退房方案上只按照一年期基准利率给我补偿利息。”这位业主代表说。

　　记者在售楼处看到了上述业主提及的退房方案：10月8日至20日到售楼处签订退房协议，之后双方办理解除按揭借款合同、提前还贷手续，完成相关手续后开发商在14日内退还已付房款及利息。方案中披露的利息计算方式是“已付购房款（贷款客户包含贷款已到账部分）×中国人民银行一年期银行贷款基准利率/360×计息天数”。

　　央行一年期银行贷款基准利率为4.35%，而五年期利率是4.9%，上浮20%后则变成了5.88%。对于总价动辄千万元的昆仑域来说，这笔利息差不算小数。

　　让业主纠结的另一难题是央行征信系统里的贷款记录。北京等多地购房时都是“认房又认贷”，无论购房人名下是否在北京有住房，只要在央行征信记录中查到有住房贷款记录，就会被认为是“非首套”。

　　这样一来，贷款购买昆仑域的首套房业主，退房之后就丧失了“首套”资格，再买房将不能享受最低4成的“首套房”首付比。要是买普宅，最低首付比抬高到6成；要是买非普宅，更是抬到8成。“在北京，首付提高20%或40%，往往就是几百万元。”一位业主说。

　　这也是目前业主与开发商的争论点所在。华润置地上述负责人直言，涉及到贷款记录方面的问题，开发商无法解决。

　　责任判定成退房关键

　　此前，厦门万科白鹭郡项目“买贵补差价”虽被否认，但万科也提出了退房方案，并补偿一定利息。在业主与开发商的沟通过程中，同样是矛盾重重。