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楼市“入冬”跌50%亦是2019果断抄底?专家这么说 编辑:烟台房地产信息网      时间:2018-11-29T14:27:14   浏览量:188
  楼市“入冬”跌50%亦是2019果断抄底?专家这么说
  “金九银十”褪色后,楼市“入冬”似乎已成为业界共识。
  悲观者坚信,楼市拐点已彻底到来。其理由是,今年的“金九银十”在开发商推盘大幅放量的背景下,市场销售表现依然显著走弱,已经很能说明问题。
  2018年9月以来,合肥、北京、长沙、杭州等多个地区陆续出现楼盘促销降价、消费者维权的消息,部分区域的新房价格已达不到限价令的调控线,房价存在较大下行压力。
  这一轮始自2016年底的密集调控,在经历三四线城市房价补涨及“房住不炒”的政策定性后,似乎正在发挥余威。由于叠加了复杂的国际经济大背景,悲观者坚称任何房价“复燃”的幻想最终都将成空。唯一不确定的是,房价会跌多少:15%还是50%?数据亦为悲观者提供有力佐证。11月14日,国家统计局公布2018年1至10月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,1至10月全国商品房销售面积13.3亿平方米,同比增长2.2%,增速回落0.7个百分点。除此外,房屋新开工面积、房屋竣工面积等指标较前值均有不同程度回落,楼市下行态势明显。
  乐观者则积极寻找希望,不放过任何楼市“可能回暖”的蛛丝马迹。
  迹象也在同步显现。杭州房贷利率近期全面松动,首套房、二手房均包括在内。而此前,北京、深圳、广州、厦门、南京、佛山、合肥等城市均有部分银行下调房贷利率。也有银行首套房贷款平均利率较10月持平,但放款速度有所加快。
  此外,临近年终岁末,全国土地市场供应火热。11月26日,北京市一次性出让13宗地块。除一宗流拍外,其余12宗地块均成功出让,创下单日成交地块数量新纪录,一日揽金316亿元。江苏南京也将在11月29日至12月18日掀起一轮卖地高潮,预计出让22宗地块,起拍总价118.8亿元。
  上述举措是否意味着楼市调控将逐步放松?
  如是金融研究院院长管清友持反对意见。他认为,“很多银行开始下调个人按揭贷款利率”属于纠偏和调整“。”这个对需求端有正向的作用。但还不足以改变整个房地产调控的大趋势,调控对房地产投资下滑的影响还在进行当中。管清友称。
  明源地产研究院执行主编、研究员艾振强告诉时间财经,商业银行下调贷款利率,更多是行业行为,当资金比较充裕,需求没那么旺盛的时候,下调房贷利率很正常。毕竟,银行也要赚钱,希望把钱贷出去。另外,出让土地多是调控的应有之意,因为供应多了,才能稳定价格。只能说,没那么紧张了,但要说放松还不太算得上。
  理性主义者则从历史寻找经验。中金公司研究认为,在以往三轮房地产市场周期的下行阶段(2008、2011、2014),政策放松都开始于销售下降后的6个月左右(并且在此后3-6个月时间持续放松)。今年9月是本轮销售下跌的开始,若仍为6个月后启动政策调节,则是在明年一季度。
  艾振强表示,“最迟2019年年中,楼市就会松动。区别在于,上一次还处于全球宽松阶段,现在外围在收紧流动性,国内经济表现没那么乐观,放松以后也难以重现当年的暴涨了。”楼市当前究竟处于什么位置?之所以市场对此存在巨大争议,三四线城市的搅局是重要原因。与以往几轮周期不同,此轮“因城施策”调控思路下,一二线城市与三四线城市产生明显错位。
  在过去两年,一二线城市受限购、限价等政策影响,房价持续下行、租金大幅上涨。与之相反,三四线城市在去库存政策支持下依然维持高景气度。房价飙涨。即便在今年10月,根据提供的数据,二线城市房价涨幅也明显高于一线,三四线城市又高于二线。
  中泰证券研究所亦分析认为,之所以出现上述结果,很大程度上因为调控政策在过去两年多时间里是分化的。“一二线城市严控房地产市场,住房供给受到压制,租金价格上涨;三四线城市最近几年一直强刺激,房价飙升至高位,居民杠杆也加了起来”。
  中泰证券研究所同时提醒,“往前看,三四线城市房地产连续涨了几年后,已经越来越危险,且货币化安置政策已经在转向,政策趋于收紧。小城市房价只要不刺激,很难走平,2019年将面临房价回调压力”。
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