烟台房产政策相对宽松或将进一步加码

　　烟台自2014年以来土地放量持续减少，楼面地价稳步上扬，2020年全市供应土地568万㎡，成交346万㎡，商住类土地供应有所增加，供销仍处于低位。2020年烟台加大棚户旧改力度，土地供销主力为莱山区和福山区棚改旧改地块。随着烟台土地竞拍日趋激烈，众房企介入旧村改造项目意愿强烈，收购或合并开发模式将逐渐增多。区域特征表现明显，但稀缺地块的供应仍为品牌房企关注焦点。上半年中海、鑫广等开发商不惜财力夺得福山区、开发区优质地块，带动土地市场整体溢价率的提升。
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　　2020年是烟台房地产的黄金年，客户看涨预期不断强化，住宅市场供应端明显不足，成交持续火热，全年成交量近700万㎡，创历史新高，各区域除牟平区外均已完成去库存任务。在供不应求及相对宽松的政策环境下，预计2020年市场热度仍将持续，价格受限价令影响，涨幅不会过大。

　　从近几年各面积段成交占比看，90㎡以下户型的占比逐年下降，110㎡以上改善性需求逐渐增加，但70-90㎡刚需产品仍为主力，占比最高33%，其次为90-110㎡首改产品，占比30%。预计2020年，90-110㎡首改产品将占据绝对份额，110㎡以上的改善户型的需求也会持续增加。

　　烟台商办物业存量呈现不断上升趋势，截止2020年12月底达到234万㎡的高位，表现为明显的滞销行情；2020年商办物业的存销比同比下降26%，去化周期降至47个月，烟台市商办物业的销售周期约4年，市场压力较大。

　　【共有产权】2020年3月，烟台发布《烟台市共有产权住房管理试行办法》。12月，烟台率先在省内地级市中率先推出首批共有产权住房1476套，位于锦绣家园、锦绣新天地（共有产权住房属于出售性质，由物价等部门按商品房价格下浮10%核定销售基准价格，向购房人出售70%产权，剩余30%产权归出售人所有，购房人共有2年后可按届时计税评估价格增购剩余的30%产权，拥有完全产权并可上市交易）。

　　【限价】2020年8月初，烟台住建局发布《关于进一步规范商品房预售价格和撤销合同备案管理的通知》。通知表明，根据省住建厅要求，防止变相捂盘、炒作、投机性购房、哄抬房价等扰乱市场行为，就规范商品房预售价格和合同备案管理进行调整通知。加强预售价格管理，限制开发商涨价。原则上以上一年合同备案平均价格为基础，涨幅不能超过5%。

　　【收紧信贷】2020年5月，烟台房贷政策出现收紧，部分银行调高了首套房的首付比例，贷款利率折扣也在调高；二套房的首付比例则普遍是三成，贷款利率是上浮10%。6月，银行房贷利率“加息”，烟台全部银行首套房回归基准利率，同时少数银行率先将首套房比例上升至30%。8月，烟台多家银行收紧首套房贷款，首付、利率双双上调，放款时间普遍延长。目前，银行首套房三成首付成主流，二套房的首付比例则普遍是三成。住房公积金贷款政策则是首套房首付比例调整为30%，二套房首付比例为40%，且贷款利率上浮10%。

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